業(yè)主將房屋委托給多家中介公司，

買家經(jīng)甲公司業(yè)務(wù)員安排看房后，

卻與乙公司就相同房產(chǎn)達(dá)成交易，

這樣的行為屬于“跳單”嗎？

買家是否需要賠償違約金？

基本案情

王某因需要購買房屋，經(jīng)甲公司業(yè)務(wù)員聯(lián)系，雙方于2023年2月一起去看了某處房屋?？捶亢?，王某應(yīng)甲中介業(yè)務(wù)員要求簽署了《看房確認(rèn)書》，該確認(rèn)書明確了房屋信息，雙方還約定“若委托方或委托方之配偶等人基于居間方已提供的房源信息、機(jī)會和服務(wù)，成功購入或承租本確認(rèn)書房產(chǎn)的，則委托方需向居間方支付傭金。不得與房主私下交易，否則須按居間方規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的四倍支付服務(wù)傭金。委托方同意居間方在帶看過程中拍照作為帶看依據(jù)”。后王某在甲公司回訪時表示了拒絕。

次日上午，經(jīng)乙中介業(yè)務(wù)員帶看相同房產(chǎn)，王某丈夫劉某（買方）與案外人魏某（賣方）、居間方乙公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》，就相同房產(chǎn)達(dá)成了交易，王某向乙公司支付中介服務(wù)費(fèi)8000元。

甲中介認(rèn)為王某違反了合同約定，遂訴至法院，要求王某支付中介費(fèi)用及違約金。

法院判決

永州市零陵區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是王某在案涉房屋買賣過程中是否存在繞開甲中介公司完成交易的“跳單”情形。

本案庭審過程中，甲中介公司認(rèn)可其公司不是唯一能夠推廣銷售案涉房屋的中介機(jī)構(gòu)，即案涉房屋并非甲中介公司獨(dú)家房源，委托人通過網(wǎng)絡(luò)、其他中介公司等正當(dāng)途徑同樣能夠獲得案涉房源信息，委托人委托多個中介人從事中介活動，多個中介人為其提供交易信息或者媒介服務(wù)，委托人最后選擇其中一個中介人，通過其與第三人訂立合同。故委托人具有選擇最滿意、最合適的中介人為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)并通過其與第三人訂立合同的權(quán)利。且王某并未與案涉房屋的房主私下達(dá)成交易，而是通過其他中介的服務(wù)完成房屋買賣，并支付了相應(yīng)的中介費(fèi)，無主觀逃避支付中介費(fèi)的惡意。

據(jù)此，法院駁回了甲中介公司的訴訟請求。

法官說法

該案例參考了最高人民法院案例庫1號指導(dǎo)性案例，有效促進(jìn)中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護(hù)市場交易誠信，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

“跳單”又稱“跳中介”，是指中介人向委托人提供中介服務(wù)后，委托人利用中介人提供的服務(wù)，私下與相對人訂立合同的行為，或者另行委托其他中介人與相對人訂立合同的現(xiàn)象?！疤鴨巍边`約的構(gòu)成要件主要包括三個方面：（1）委托人接受了中介人的服務(wù)；（2）委托人利用了中介人提供的信息機(jī)會或媒介服務(wù)；（3）委托人繞開中介人直接訂立合同。

實(shí)踐中，賣方為了提高售價或盡快出售，可能通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買方也能通過多家中介公司了解房源信息。委托方與相對方最終達(dá)成交易究竟利用了哪家中介公司提供的服務(wù)，不能簡單地以提供服務(wù)的時間先后判斷，還需要結(jié)合服務(wù)的內(nèi)容和合同的約定。本案中，甲公司預(yù)先擬定的《看房確認(rèn)書》包含的禁止“跳單”條款，是重復(fù)使用的，且未與委托人協(xié)商，其性質(zhì)屬于格式條款?！吨腥A人民共和國民法典》第四百九十七條規(guī)定，提供格式條款的一方限制或者排除對方主要權(quán)利的，該格式條款無效。中介人帶著看房付出的勞動是有限的，在多家中介公司掌握同一房源信息的情況下，各家中介的報價和服務(wù)可能存在較大差異，如果某個中介人以有限的付出限制買方的選擇權(quán)，雙方利益是明顯失衡的，故本案駁回了原告全部訴訟請求。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費(fèi)用。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

第九條 消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。

消費(fèi)者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營者，自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務(wù)。

消費(fèi)者在自主選擇商品或者服務(wù)時，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選。

來源：永州市零陵區(qū)人民法院、湖南高院