寫字樓“變身”公寓對(duì)外出售

南昌“星河匯”開發(fā)商遭業(yè)主質(zhì)疑 規(guī)劃部門：未辦“商改住”手續(xù)

“規(guī)劃用途登記的是寫字樓，對(duì)外銷售時(shí)卻宣稱是公寓?！?/p>

近日，多位南昌市民投訴，南昌市紅谷灘新區(qū)星河匯3號(hào)樓，將規(guī)劃為寫字樓的房子以公寓的名義對(duì)外銷售，而實(shí)際上房子并沒有達(dá)到居住條件。此外，開發(fā)商在暫未達(dá)到交房條件的情況下，通知業(yè)主收房也成為業(yè)主質(zhì)疑焦點(diǎn)。

對(duì)此，新法制報(bào)記者展開了調(diào)查。

◎文/圖 記者康春華

是寫字樓還是公寓？

12月10日，位于南昌市紅谷灘CBD豐和中大道與雅苑路交匯處的“星河匯”樓盤較前段時(shí)間平靜了不少。

在“星河匯”樓盤營(yíng)銷中心內(nèi)，一幅標(biāo)注為“少數(shù)人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，置業(yè)寫字樓正當(dāng)時(shí)”的廣告特別醒目，而此前，立著的幾幅廣告牌卻詳細(xì)列舉了購(gòu)買“公寓”的“五大利好”。

從對(duì)外宣傳“公寓”轉(zhuǎn)身宣傳“寫字樓”，這一轉(zhuǎn)變與前段時(shí)間業(yè)主們的維權(quán)風(fēng)波有很大關(guān)系。

曾先生是“星河匯”業(yè)主，如今提起房子，曾先生懊惱不已。曾先生稱，他于今年年初以每平方米19400元(含裝修費(fèi))的價(jià)格購(gòu)置了一套“星河匯”的“公寓”。根據(jù)合同約定，房子應(yīng)于今年9月30日交付，但截至目前，開發(fā)商拖了兩個(gè)多月仍沒交房。

不僅如此，所謂“精裝房”也名不符實(shí)。“地面凹凸不平，光是地板我就重裝了三次，門框開裂，墻面滲水也是家常便飯，實(shí)在讓人難以接受?！?/p>

更讓曾先生困惑和不解的是，小區(qū)在前期宣傳中聲稱賣的是loft公寓，而在交完首付簽完合同后曾先生才發(fā)現(xiàn)自己買的是“寫字樓”。

“當(dāng)初簽購(gòu)房合同時(shí)，銷售人員告訴我們合同是按照房管局提供的樣板合同擬定的，根本沒給我們細(xì)看就讓我們簽了字，簽字過(guò)程中也未對(duì)房屋屬性更改做出任何解釋，并且所有戶外廣告也寫著是loft公寓，這屬于欺詐吧？”曾先生質(zhì)疑道。

據(jù)介紹，星河匯寫字樓的價(jià)格為1.3萬(wàn)元左右/平方米，而公寓均價(jià)達(dá)1.8萬(wàn)元左右/平方米?！叭缃窈贤献⒚鞯氖菍懽謽牵俏乙箝_發(fā)商將差價(jià)退還給我?！?/p>

被“誤導(dǎo)”的業(yè)主

事實(shí)上，在“星河匯”不少業(yè)主都認(rèn)為買的是公寓，而對(duì)于房子是寫字樓并不清楚。

“我們就是被開發(fā)商的宣傳所誤導(dǎo)，輕信了天花亂墜的廣告標(biāo)語(yǔ)，在不知情的情況下買了房子，導(dǎo)致自身利益受到損害?！痹壬鷮?duì)記者表示。

為了證實(shí)自己的說(shuō)法，曾先生還向記者提供了早前的幾張照片，照片的內(nèi)容是星河匯營(yíng)銷中心設(shè)立的幾幅廣告牌，上面詳細(xì)列舉了購(gòu)買“公寓”的“五大利好”。

記者通過(guò)照片看到，開發(fā)商舉出的五大利好為：降低成本，加大非住宅區(qū)商品房去庫(kù)存政策支持，進(jìn)一步降低非住宅商品房交易和經(jīng)營(yíng)成本；民用水電，對(duì)符合城市燃?xì)怃佋O(shè)有關(guān)規(guī)范的公寓項(xiàng)目鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，按照民用住宅民用?biāo)準(zhǔn)收取水電氣費(fèi)用；可以落戶，市縣可對(duì)購(gòu)買非住宅商品房的業(yè)主按規(guī)定給予入戶籍等政策支持；政府補(bǔ)貼，購(gòu)買非住宅商品房的可由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門給予一定購(gòu)房補(bǔ)貼；精確投資，地價(jià)持續(xù)飛漲，朝陽(yáng)地塊樓面價(jià)13820元每平方米刷新南昌新高度，買到就是賺到。

民用水電、可以落戶、政府補(bǔ)貼對(duì)于“商改住”的星河匯業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是巨大誘惑，然而這一切都僅停留在“看起來(lái)很美”。

另一名業(yè)主阿良（化名）告訴記者，開發(fā)商上個(gè)月曾通知他收房，可到了現(xiàn)場(chǎng)才知道，房子甚至沒有通過(guò)竣工驗(yàn)收，也是這時(shí)候他才知道自己買到的并不是公寓，而是寫字樓。

“由于是商業(yè)用地的寫字樓，所以電費(fèi)并不是按照民用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的，而且這個(gè)房子也不具備落戶條件，補(bǔ)貼更是成了一句空話?！卑⒘?xì)鈶嵉乇硎尽?/p>

開發(fā)商拒絕接受采訪

好端端的寫字樓怎么就變成公寓了？事情真像業(yè)主們投訴的那樣嗎？

12月10日，新法制報(bào)記者來(lái)到了“星河匯”樓盤營(yíng)銷中心。

在營(yíng)銷中心內(nèi)的一側(cè)墻上，記者找到了答案，該樓盤的設(shè)計(jì)圖紙顯示，該樓盤的全部建筑為商業(yè)和辦公，計(jì)算容積率總建筑面積為112949㎡，其中辦公建筑面積為102065㎡，物業(yè)建筑面積為230㎡，商業(yè)建筑面積為10654㎡。

此外，業(yè)主們投訴的3號(hào)樓的預(yù)售許可證上也載明為“辦公、商業(yè)”，并且張貼出來(lái)的購(gòu)房合同樣本上也明確載明，“該商品房的規(guī)劃用途為‘寫字樓’”。

當(dāng)記者以購(gòu)房者身份向現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行詢問(wèn)時(shí)，多位置業(yè)顧問(wèn)稱，“對(duì)外出售的3 號(hào)樓是公寓”。一名置業(yè)顧問(wèn)帶記者看房時(shí)，對(duì)3號(hào)樓的介紹卻全部為精裝公寓，從頭到尾都沒有提及為寫字樓。置業(yè)顧問(wèn)還告訴記者，這棟樓的主要用途就是居住和商務(wù)酒店。面對(duì)記者質(zhì)疑“為什么合同上規(guī)劃用途為‘寫字樓’時(shí)”，置業(yè)顧問(wèn)便以不知情為由拒絕回應(yīng)。

此前，“星河匯”的開發(fā)商江西贛珠置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“贛珠公司”)一位牛姓負(fù)責(zé)人對(duì)此曾給出說(shuō)法：星河匯三棟的確是公寓，但屬于非住宅公寓。2017年，贛珠公司響應(yīng)國(guó)家去庫(kù)存號(hào)召，將星河匯三棟寫字樓改建為loft公寓(俗稱“商改住”)，并對(duì)外出售?！半m然建筑功能改變了，但土地性質(zhì)沒變，因此星河匯三棟作為非住宅公寓，與寫字樓在屬性上并無(wú)區(qū)別。”

此外，該名負(fù)責(zé)人還表示，水費(fèi)方面，目前已向供水公司爭(zhēng)取到了民用水的價(jià)格。電價(jià)方面，目前單價(jià)0.83元，比普通住宅電價(jià)貴了0.23元?！捌渲邪?分錢的高壓線線損費(fèi)用，以及1毛4分錢的物業(yè)應(yīng)急備用費(fèi)，這些費(fèi)用都有據(jù)可查。”

當(dāng)本報(bào)記者再次聯(lián)系開發(fā)商欲了解詳情時(shí)，對(duì)方給出了拒絕的態(tài)度。

規(guī)劃部門：未辦“商改住”手續(xù)

隨后，新法制報(bào)記者聯(lián)系了南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，該局相關(guān)工作人員查詢后告訴記者，“星河匯”并不屬于服務(wù)型公寓，是設(shè)置了獨(dú)立衛(wèi)生間的寫字樓，也沒有辦理“商改住”的手續(xù)。

“為響應(yīng)國(guó)家去庫(kù)存而‘商改住’和寫字樓改公寓并不是同一概念?！惫ぷ魅藛T坦言，南昌市政府于2016年出臺(tái)了《南昌市人民政府印發(fā)關(guān)于我市非住宅去庫(kù)存的若干措施的通知》（洪府發(fā)〔2016〕6號(hào)），允許一些非住宅項(xiàng)目調(diào)整為服務(wù)型公寓，該政策還延續(xù)了一年，今年3月到期不再繼續(xù)執(zhí)行。

按照上述《通知》要求，在符合規(guī)劃、消防要求以及建筑施工安全的前提下，允許已出讓未開工、在建未售、建成未售等非住宅項(xiàng)目調(diào)整轉(zhuǎn)型，但城市規(guī)劃確定必須配備的公共建筑不在此列。其中，商務(wù)辦公、旅館用地可設(shè)置服務(wù)型公寓(用地性質(zhì)為旅館用地B14)，原則上按不大于計(jì)容建筑面積的50%控制；在符合城市規(guī)劃的前提下，允許商住混合用地項(xiàng)目中商業(yè)等非住宅調(diào)整為服務(wù)型公寓，調(diào)整幅度不超過(guò)50%。

此外，《通知》還明確要求：“上述規(guī)劃調(diào)整凡涉及出讓后用地規(guī)劃條件變更，應(yīng)按法定程序完善相關(guān)手續(xù)，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議；涉及出讓后容積率、用地性質(zhì)的調(diào)整，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的容積率調(diào)整程序完善手續(xù)。對(duì)原土地出讓過(guò)程中設(shè)置了出讓條件和要求的招商引資項(xiàng)目，原則上不允許改變用途和調(diào)整轉(zhuǎn)型，確需調(diào)整的，應(yīng)按照‘一事一議’原則報(bào)請(qǐng)市政府研究。”

寫字樓當(dāng)公寓賣并不鮮見

那么，寫字樓與公寓究竟有何差別？據(jù)一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士介紹，首當(dāng)其沖就是土地使用性質(zhì)問(wèn)題。公寓的土地性質(zhì)仍是住宅用地或者綜合用地、商住用地；而寫字樓的土地性質(zhì)是商業(yè)用地。這也意味著，二者的產(chǎn)權(quán)使用期限是完全不一樣的。

此外，公寓是以居住為主，但也摻雜了辦公成分，其設(shè)計(jì)類型完全區(qū)別于居住小區(qū)，有商業(yè)氛圍在其中，可稱為商住兩用。而寫字樓則以商為主，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)其配套設(shè)施等就全部采用商用，主要以公司、企業(yè)為消費(fèi)群體。在內(nèi)部的設(shè)計(jì)上，公寓的主要功能是居住，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，要求配建臥室、衛(wèi)生間、廚房、浴室、客廳等，而寫字樓對(duì)于戶型則沒嚴(yán)格的要求。同時(shí)，兩者的電梯配比也存在差異，商務(wù)寫字樓的電梯配比相對(duì)要高得多。

在記者采訪過(guò)程中，另一位購(gòu)買了南昌市高新區(qū)的世紀(jì)皇冠業(yè)主樓盤的業(yè)主也向記者投訴稱，他們也遭遇了類似的經(jīng)歷。

對(duì)此，上述業(yè)內(nèi)人士透露，在不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商將非住宅類建筑項(xiàng)目變相建成公寓類建筑，以公寓樓名義對(duì)外出售并不在少數(shù)，其背后的原因是公寓比寫字樓更好銷售，這也有利于開發(fā)企業(yè)快速回款，實(shí)現(xiàn)更為穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

而事實(shí)上，對(duì)于此類行為，各地對(duì)此的監(jiān)管力度也各不相同，以江蘇省南京市為例，當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、房管等部門就曾聯(lián)合發(fā)文，規(guī)范南京商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理，明確要求此類建筑不能變相建成公寓類建筑。

南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局相關(guān)工作人員受訪時(shí)回應(yīng)稱，雖然南昌沒有專門出臺(tái)過(guò)類似文件，但是按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》本身就是不允許非住宅項(xiàng)目私自改為服務(wù)型公寓。但就目前而言，開發(fā)商將建好的辦公樓以公寓名義銷售，這屬于銷售過(guò)程的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)和房管部門監(jiān)管。

發(fā)稿前，記者將“星河匯”寫字樓以公寓名義對(duì)外宣傳銷售的情況反映給了南昌市市場(chǎng)監(jiān)督管理局，該局表示將按照記者提供相關(guān)證據(jù)對(duì)其涉嫌虛假宣傳進(jìn)行調(diào)查。