【案情簡(jiǎn)介】

根據(jù)海豐縣信訪(fǎng)局《信訪(fǎng)事項(xiàng)轉(zhuǎn)送函》（海信轉(zhuǎn)〔2020〕294號(hào)），執(zhí)法人員對(duì)某小區(qū)業(yè)主反映的某置業(yè)有限公司售樓過(guò)程中虛假宣傳等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查。當(dāng)事人在售樓期間，對(duì)其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)第一期與第二期中間的市政路在沙盤(pán)上設(shè)計(jì)為商業(yè)步行街模樣，涉嫌虛假宣傳。2022年11月10日經(jīng)報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)立案。經(jīng)負(fù)責(zé)人集體討論，海豐縣市場(chǎng)監(jiān)管局作出行政處罰決定，當(dāng)事人不服行政處罰提起行政訴訟，汕尾市城區(qū)人民法院一審、汕尾市中級(jí)人民法院二審判決均維持海豐縣市場(chǎng)監(jiān)管局的處罰決定。

【調(diào)查與處理】

經(jīng)查：某置業(yè)有限公司在2018年11月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售其投資開(kāi)發(fā)的小區(qū)第一期樓盤(pán)期間，明知小區(qū)樓盤(pán)第一期與第二期相鄰中間的有一條約20米寬的市政路的情況下，在該樓盤(pán)招商中心一樓銷(xiāo)售大廳在展示“※※一期”、“※※二期”樓盤(pán)沙盤(pán)模型時(shí)，有意將該市政路設(shè)置成熱鬧休閑的商業(yè)步行街模樣（有6道拱橋門(mén)，很多人流在路面上穿行并且在路心兩旁放置很多排列整齊的桌椅、遮陽(yáng)傘和種植樹(shù)木，路邊商鋪林立，且有在地面上標(biāo)示四方形排列路標(biāo)等標(biāo)志），沙盤(pán)展示的場(chǎng)景與實(shí)際建設(shè)不相符，誤導(dǎo)購(gòu)房者。當(dāng)事人同時(shí)存在價(jià)格違法行為，海豐縣市場(chǎng)監(jiān)管局于2021年2月7日對(duì)當(dāng)事人合并處罰80萬(wàn)元。

【法律分析】

當(dāng)事人明知小區(qū)樓盤(pán)第一期與第二期中間約20米寬的路道規(guī)劃并實(shí)際建設(shè)為市政路的情況下，有意在銷(xiāo)售樓盤(pán)過(guò)程中，以“沙盤(pán)”這一微型縮體為媒介，在售樓大廳公開(kāi)向看房者展示，起到宣傳推介作用。當(dāng)事人對(duì)其銷(xiāo)售的樓盤(pán)的配套市政設(shè)施作引人誤解的商業(yè)宣傳的行為，違反了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二條第一款“經(jīng)營(yíng)者在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)信的原則，遵守法律和商業(yè)道德?！薄⒌诎藯l“經(jīng)營(yíng)者不得對(duì)其商品的性能、功能、質(zhì)量、銷(xiāo)售狀況、用戶(hù)評(píng)價(jià)、曾獲榮譽(yù)等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。”的規(guī)定。同時(shí)，經(jīng)查明當(dāng)事人不兌現(xiàn)優(yōu)惠折扣，違反了《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十四條第一款第四項(xiàng)“經(jīng)營(yíng)者不得有下列不正當(dāng)價(jià)格行為：……（四）利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易；……”、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第七條第一款第二項(xiàng)“經(jīng)營(yíng)者收購(gòu)、銷(xiāo)售商品和提供有償服務(wù)，采取下列價(jià)格手段之一的，屬于價(jià)格欺詐行為：……（二）收購(gòu)、銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)前有價(jià)格承諾，不履行或者不完全履行的；……”的規(guī)定。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二十條“經(jīng)營(yíng)者違反本法第八條規(guī)定對(duì)其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，或者通過(guò)組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的，由監(jiān)督檢查部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處一百萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下的罰款，可以吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照?！薄ⅰ督箖r(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第十一條“經(jīng)營(yíng)者有本規(guī)定第六條和第七條所列行為之一的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》進(jìn)行處罰。”、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第七條“經(jīng)營(yíng)者違反價(jià)格法第十四條的規(guī)定，利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易的，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照?！钡囊?guī)定，責(zé)令當(dāng)事人改正違法行為，對(duì)當(dāng)事人虛假宣傳和價(jià)格欺詐的違法行為合并處罰80萬(wàn)元。

本案中，當(dāng)事人某置業(yè)有限公司不服海豐縣市場(chǎng)監(jiān)管局作出的行政處罰決定，于2021年6月2日向汕尾市城區(qū)人民法院提起行政訴訟，汕尾市城區(qū)人民法院2021年10月29日作出一審判決，駁回了當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人不服一審判決，提出上訴。2022年3月22日，汕尾市中級(jí)人民法院終審判決駁回上訴，維持原判。                     

【典型意義】

“安居樂(lè)業(yè)”的觀(guān)念在國(guó)人認(rèn)知中根深蒂固，促使近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)快速蓬勃發(fā)展，海豐縣亦同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為利益驅(qū)動(dòng)，“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”等各種花樣的營(yíng)銷(xiāo)手段層出不窮，造成群眾購(gòu)房恐慌，連夜排隊(duì)搶號(hào)搶房時(shí)有發(fā)生。在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，侵害消費(fèi)者（購(gòu)房者）合法權(quán)益的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，商業(yè)宣傳、促銷(xiāo)活動(dòng)、價(jià)格優(yōu)惠等更是違法違規(guī)行為的易發(fā)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)的重視。

本案中，沙盤(pán)模型具有展示樓盤(pán)建筑物的所在區(qū)域、位置、朝向、樓層、面積、造型、布局、設(shè)計(jì)及與周邊環(huán)境地理關(guān)系等功能，是樓盤(pán)的微縮實(shí)體，其功能主要是幫助開(kāi)發(fā)商更加直觀(guān)向購(gòu)房意愿者突出介紹自己商品房的優(yōu)勢(shì)，增加交易的成功率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以沙盤(pán)公開(kāi)展示樓盤(pán)，實(shí)質(zhì)是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)宣傳。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其商品是商品房，作為商品房的附帶品——住宅小區(qū)的市政配套設(shè)施，歸入《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條的“性能、功能、質(zhì)量、銷(xiāo)售狀況、用戶(hù)評(píng)價(jià)、曾獲榮譽(yù)”并不恰當(dāng)。但現(xiàn)實(shí)中，商品房作為一種較為特殊的商品，其配套設(shè)施往往對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房意愿起到一定的作用，甚至是關(guān)鍵、決定因素，如位置（交通便利度）、配套中小學(xué)、電梯、醫(yī)院、商超、商業(yè)街等，與商品房本身構(gòu)成不可分割的一體。執(zhí)法人員認(rèn)為，住宅小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條的法律條文的文義，對(duì)“等”字作合理的擴(kuò)大解釋?zhuān)褜?duì)市政等配套設(shè)施的引人誤解的商業(yè)宣傳列入《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條的規(guī)制范圍。本案對(duì)有意通過(guò)沙盤(pán)展示作引人誤解的商業(yè)宣傳違法行為的查處，震懾了房地產(chǎn)天花亂墜的宣傳亂象，促進(jìn)房地產(chǎn)商誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、依法營(yíng)銷(xiāo)，保障了廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害。

（供稿：海豐縣市場(chǎng)監(jiān)管局執(zhí)法大隊(duì) 王明）