中國(guó)質(zhì)量新聞網(wǎng)訊 為更好維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，支持消費(fèi)者依法、理性維權(quán)，進(jìn)一步提高維權(quán)效率，共同營(yíng)造公平放心消費(fèi)環(huán)境，廣西柳州市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)開(kāi)展“月月3·15律師咨詢答疑”活動(dòng)第2期，將聚焦消費(fèi)者關(guān)注的商品房消費(fèi)的熱點(diǎn)問(wèn)題，由柳州市消委會(huì)律師團(tuán)成員、廣西鵬程律師事務(wù)所專職律師俞美新為大家答疑。

唐女士咨詢：2021年9月，其在瑞龍路某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)一套商品房，與房開(kāi)公司簽定購(gòu)房合同并支付2萬(wàn)定金和10多萬(wàn)元首付，因房開(kāi)公司沒(méi)有取得預(yù)售證，導(dǎo)致無(wú)法辦理購(gòu)房手續(xù)。2022年1月4日，唐女士找房開(kāi)公司要求退房退款，銷售經(jīng)理同意其退房退款并開(kāi)具同意退款書(shū)，但稱退款手續(xù)要走流程沒(méi)有那么快辦好。2月15日再次詢問(wèn)，得到的答復(fù)是仍需等待。

唐女士想了解，怎樣讓房開(kāi)公司確定退款時(shí)間，盡快拿回定金和首付款？

俞美新律師答復(fù)：

期房銷售必須具備以下五種證書(shū)：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。沒(méi)有取得預(yù)售證，就意味著房子無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、無(wú)法備案登記、購(gòu)買(mǎi)人也無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。唐女士可以先與房開(kāi)協(xié)商：限定房開(kāi)多少天內(nèi)將退款打到唐女士賬戶。如協(xié)商不成，唐女士可起訴房開(kāi)，因合同無(wú)效，所以房開(kāi)應(yīng)返還因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)。

如果在起訴前房開(kāi)取得了商品房預(yù)售許可證明的，看合同的具體內(nèi)容，如因房開(kāi)方的違約行為導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，那么根據(jù)《民法典》第五百八十七條的規(guī)定：“收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币蠓块_(kāi)雙倍返還定金。同時(shí)，唐女士還可要求對(duì)方支付10多萬(wàn)元首付的資金占用費(fèi)。

覃先生咨詢：2021年9月，其在陽(yáng)和新區(qū)某樓盤(pán)預(yù)定了一套商品房，簽定購(gòu)房意向合同并繳納1萬(wàn)元定金。因多種原因貸款資金不到位，無(wú)法履行合同，現(xiàn)想要退回定金。當(dāng)時(shí)在交定金時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)口頭承諾如果不買(mǎi)房可以退，但是現(xiàn)在房開(kāi)公司告知其如果要退定金，需要出示拒貸證明，其認(rèn)為房開(kāi)公司在退定金才臨時(shí)加條件不合理。

覃先生想了解，是否能拿回定金，怎樣才能拿回定金？

俞美新律師答復(fù)：

首先確定覃先生繳納的是否是“定金”，如是定金，且由于覃先生的原因致使合同無(wú)法履行，那么，根據(jù)《民法典》第五百八十七條的規(guī)定：“給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金”房開(kāi)是不會(huì)退還該款項(xiàng)的。

關(guān)于“口頭承諾”，如覃先生沒(méi)有相關(guān)證據(jù)，房開(kāi)也不承認(rèn)，那么，最終法院是不予認(rèn)可的。建議覃先生再仔細(xì)查看《購(gòu)房意向合同》里是否有關(guān)于退定金的對(duì)自己有利的相關(guān)內(nèi)容。

歡迎廣大消費(fèi)者將自己想咨詢的消費(fèi)維權(quán)問(wèn)題，通過(guò)電話2636968或郵箱lzsxwhls@163.com提交，柳州市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)第一屆律師團(tuán)將繼續(xù)為大家解答消費(fèi)中的疑惑和問(wèn)題，幫助廣大消費(fèi)者識(shí)別消費(fèi)陷阱，理清日常消費(fèi)中的疑惑，提高消費(fèi)維權(quán)意識(shí)。（供稿：廣西柳州市市場(chǎng)監(jiān)管局）