長沙晚報記者 周輝霞

電梯維修和更新，業(yè)主們將可更快捷、省心地得到物業(yè)維修資金的支持了。昨日，記者從市住建委和市質(zhì)監(jiān)局了解到，兩部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于進一步發(fā)揮物業(yè)維修資金在電梯應(yīng)急維修和更新改造中支持作用的通知》(以下簡稱《通知》)。今后，居民小區(qū)電梯的維修和更換問題，均能通過申請使用物業(yè)維修資金來解決。

讓物業(yè)維修資金成為“及時雨”

目前，長沙有6.3萬臺電(扶)梯，電梯在普及，也在逐漸“老年化”。來自市質(zhì)監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年，質(zhì)監(jiān)部門處置電梯困人事件2662起，解救被困乘客6679人。然而，電梯因出現(xiàn)緊急故障或老化需要更換時，卻往往因為物業(yè)維修資金使用手續(xù)操作困難、業(yè)主大會召開難、業(yè)主表決難、物業(yè)維修資金使用范圍小、業(yè)主對電梯維修更換意見難統(tǒng)一等原因，不能及時獲得物業(yè)維修資金進行維修。

市物業(yè)維修資金管理中心主任程龍科介紹，截至目前，長沙有155萬戶業(yè)主累計歸集資金184億元，累計使用了3億元；使用過物業(yè)維修資金的戶數(shù)為115萬戶，占總戶數(shù)的72%，其中70%是因電梯或屋頂漏水而動用物業(yè)維修資金。物業(yè)維修資金能夠在電梯的維修和更換中發(fā)揮“及時雨”作用。

今后電梯應(yīng)急維修適用范圍更廣

對于電梯出現(xiàn)危及人身安全的緊急故障，需要更換電梯價值較高的主要零部件或安全裝置時，可以啟用應(yīng)急維修使用程序。

在2014年開始啟用的長沙市物業(yè)專項維修資金應(yīng)急維修使用程序中，“可直觀認定的應(yīng)急維修情形”中，涉及電梯的只有“電梯鋼絲繩出現(xiàn)斷裂、斷股的，限速器鋼絲繩斷股的”。

“《通知》中，電梯故障適用于啟用應(yīng)急維修使用程序的范圍更廣了，即電梯需要更換的高價值主要零部件或安全裝置，超過了保修期且只屬于修理范圍的，都可按應(yīng)急維修使用程序執(zhí)行。但價值低的小修小換不適用于應(yīng)急維修使用程序的范圍，例如換一個10元左右的門掛輪就不在此程序中。”市質(zhì)監(jiān)局特設(shè)處副處長胡湘林介紹。

以電梯主機曳引輪為例，這是電梯重要的安全裝置。它通過鋼絲繩拖動著電梯上上下下，如果摩擦過度，容易出現(xiàn)“電梯不受控制自己下落”等滑梯、溜梯故障。以往，電梯的這個設(shè)施出現(xiàn)故障，按一般維修來申請物業(yè)維修資金，要經(jīng)過業(yè)主投票表決等繁瑣的流程來解決。新執(zhí)行的辦法是，經(jīng)電梯檢驗檢測機構(gòu)進行權(quán)威認定，并出具《電梯應(yīng)急維修現(xiàn)場勘察意見》，以此決定問題電梯的零部件是否需要維修或更換。

四種表決方式提高資金使用效率

除了電梯應(yīng)急維修的情況之外，電梯整體更換或改造，則按物業(yè)維修資金使用的一般程序。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，動用物業(yè)維修資金必須“雙三分之二簽名”，即使用物業(yè)專項維修資金，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。但涉及電梯的更換，業(yè)主意見很難統(tǒng)一。與以往不同的是，《通知》對于“雙三分之二”的表決難題，優(yōu)化了表決規(guī)則。

程龍科介紹，新執(zhí)行的辦法是，電梯使用單位可根據(jù)有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中，約定委托表決、集合表決、默認表決、異議表決等四種表決方式。

委托表決：不少房屋的居住者并非業(yè)主本人，而是租戶、父母親友等，業(yè)主可將一定時期內(nèi)物業(yè)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或業(yè)主代表行使。

集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用。

默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意物業(yè)維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票，即不否認更換電梯使用物業(yè)維修資金，即被認為是默認。

異議表決：在物業(yè)維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，被視為表決通過。

“‘雙三分之二’一直是物業(yè)維修資金使用中的一個瓶頸，電梯的更新和改造通過優(yōu)化表決，將大大提高物業(yè)維修資金使用的效率?！背听埧普f。